離婚時のペアローン売却は何から始める？不動産売却の方法と注意点を解説
離婚を考え始めたとき、ペアローンで購入した尼崎の不動産の扱いに頭を悩ませる方は多いのではないでしょうか。夫婦が協力して組んだペアローンは、離婚時にさまざまな問題や不安がつきまといます。どちらの名義で売却できるのか、ローンの残債はどう分けるのか、同意が得られないときはどうしたらよいのか――手続きの流れや注意すべき法律・税金のポイントまで、この記事では分かりやすく解説します。不安や疑問を少しでも減らす一助になれば幸いです。
ペアローンとは何か？離婚時に注意すべき基本ポイント
ペアローンとは、夫婦がそれぞれ別々に住宅ローンを組んで、同一の物件を購入する方式を指します。各々が「主たる債務者」として契約し、所有権は負担割合に応じた共有名義となります。たとえば、購入価格3,000万円のうち夫が2,000万円、妻が1,000万円を借り入れた場合、夫の持分は3分の2、妻は3分の1となります。住宅ローン控除や団体信用生命保険をそれぞれ利用できる点は大きなメリットです。
しかし離婚時には、共有名義ゆえに売却の際に相手の同意が絶対に必要となります。一方が売りたいと思っても、相手が同意しなければ売却できないため、離婚協議の段階で売却条件や価格などを明記しておくことが重要です。
一般的なメリットとしては、借入額の増加や税制優遇、ローン保険の適用が挙げられます。一方、離婚時のデメリットとしては「共有のままでは売却や名義変更が困難」「維持費負担の継続」「金融機関への返済義務が残る」などがあります。離婚後も返済義務が継続する共有名義のままにしておくことは、長期的なトラブルの原因となりえます。
| 項目 | 内容 | 離婚時の影響 |
|---|---|---|
| ペアローンの仕組み | 夫婦それぞれが主債務者としてローンを組む | 共有名義となるため同意必須 |
| メリット | 借入額増加・税制優遇・生命保険加入 | 購入時には有利 |
| デメリット | 売却時の同意・費用負担・トラブルリスク | 離婚時に大きな障害となる |
売却を進めるための主な方法とそれぞれの流れ
離婚時にペアローンで購入した不動産の売却を進めるには、まず住宅ローン残債と物件の売却予想価格との関係を確認し、次の三つのパターンに応じた対応を考えることが重要です。
| 状況 | 内容 |
|---|---|
| アンダーローン | 売却価格がローン残債を上回る状態。売却代金でローンを完済でき、手続きが比較的スムーズに進行します。 |
| オーバーローン | 売却価格がローン残債に満たない状態。不足分を自己資金で補うなど補填の話し合いが必要です。 |
| 任意売却 | ローン返済が困難な場合、金融機関の合意を得て市場価格で売却し、残債について返済条件を仕立て直す方法です。 |
以下、それぞれの方法について詳しくご説明いたします。
アンダーローンの場合の売却手順：
この状態では、売却代金で住宅ローンの残債を完済できますので、まずは信頼できる不動産会社に査定を依頼し、売り出し価格を確定します。その後、買主が決まれば売買契約を締結し、決済日に売却代金によりローンを清算、抵当権を抹消したうえで所有権を移転します。売却益がある場合は譲渡所得税の可能性もあるため、税理士など専門家へ相談することが望ましいです。
オーバーローンの場合に必要な補填方法：
売却価格ではローンが完済できない状態ですので、不足分をどのように負担するかを夫婦で協議する必要があります。自己資金で補填する方法のほか、収入や借入割合に応じた負担を話し合い、離婚協議書や調停調書に明記しておくことで、後のトラブルを避けやすくなります。
任意売却の概要と進め方、金融機関への対応：
返済困難な状況では、金融機関の了解のもと任意売却という選択ができます。これは抵当権の付いたまま市場価格で売却し、売却後の残債を分割返済などで協議していく方法です。その際、共有名義者全員の同意が不可欠であり、自己都合にならないよう協力体制を整える必要があります。売却価格は市場価格より低くなることが多いですが、競売より高値での売却が期待できる場合があります。
これらの方法には、法律や手続き上の制約とデリケートな配慮が伴いますので、当社としては状況に応じて適切にご案内し、円滑な売却と離婚後の生活再建を全力でご支援いたします。
売却にあたっての重要な注意点
まず、ペアローンで購入した不動産を売却する際には、所有者全員の合意が法律上必要であることにご留意ください。不動産は共有名義となっているため、配偶者の同意なしでは売却できません。離婚の際に感情的な溝がある場合、売却がスムーズに進まないケースも少なくありません。早い段階で離婚協議書や調停調書に売却条件を明記しておくことが重要です（例：売却価格の下限や費用負担など） 。
次に、ローンの残債額や売却に伴う諸費用が通常より増える点についてです。抵当権抹消登記費用や仲介手数料、司法書士報酬などは、ペアローン契約が2本あることで二重に発生するケースがあります。さらに、オーバーローンの場合には売却代金でローンが完済できず、不足分を自己資金で補填する必要があります。その負担割合については、離婚協議書に具体的に取り決めておくと安心です 。
財産分与の観点でも注意が必要です。共有名義の持分に応じた分配が原則ですが、実際の返済負担割合と異なる場合には対立の原因となります。また、所有持分の譲渡は贈与とみなされ、贈与税の対象となる可能性もあります。特例として、住まなくなってから3年以内の譲渡であれば、一定の条件の下で3,000万円特別控除が適用される場合がありますが、詳細はご相談ください 。
| 注意点 | 内容 | 対策 |
|---|---|---|
| 所有者全員の同意 | 共有名義のため全員の合意が必須 | 離婚協議書などに売却の詳細を明記 |
| 増える諸費用・残債負担 | 抵当権抹消や仲介手数料等の費用が増加。オーバーローン時は不足分の補填が必要 | 費用分担も含め、協議書で具体的に定める |
| 財産分与と税務リスク | 持分と返済負担の不一致、贈与税・譲渡所得税の課税リスク | 税制特例の活用や専門家への相談を検討 |
売却以外に選べる選択肢とその検討ポイント
離婚後にペアローンで購入した不動産を売却せずに活かす選択肢として、以下の三つが考えられます。それぞれの条件や注意点を表で整理し、その後に詳しくご説明いたします。
| 選択肢 | 概要 | 主な検討ポイント |
|---|---|---|
| 共有名義のまま住み続ける | 夫婦のどちらかが住み続け、ローン返済は継続 | 共有名義のままでは金融機関の承認が必要、相手の返済滞納リスクあり |
| 賃貸に出す | 第三者へ貸し出し、家賃収入を得る | 金融機関の承認やローン条件変更、空室・管理のリスク |
| ローンを単独名義に一本化 | 借り換えなどでペアローンを解消し一人で返済 | 収入審査が厳しく、手続き費用や名義変更費用が発生 |
まず、「共有名義のままどちらかが住み続ける」場合、離婚後も共有名義であることに変わりはないため、金融機関の承諾を得る必要があります。また、共有名義では元配偶者が返済を滞った場合、自分にも返済責任が及ぶ連帯保証のリスクがあります。
次に、「賃貸に出す」選択肢ですが、家賃収入でローン返済を補える可能性はあるものの、金融機関の承諾や住宅ローン控除の対象外となる点、さらに空室・賃料滞納・修繕対応などの継続的な管理業務が生じる点に注意が必要です。
最後に、「ローンを単独名義に一本化」するには、離婚後に借り換えを行い、新たなローンでペアローンを完済する流れが一般的です。借り換えには借入条件を満たす必要があり、単独でローンを組めるだけの収入・信用が求められます。また、登記の変更に伴う登録免許税や司法書士費用などの手続き費用も発生します。
まとめ
離婚に伴う不動産売却は、感情面でも大きな負担になります。ペアローンの場合は特にトラブルになりやすいため、早めに正しい情報を得ておくことが大切です。当社では、秘密厳守でご相談をお受けしておりますので、まずはお気軽にご相談ください。お一人お一人の状況に合わせてサポートいたします。尼崎市不動産売却の窓口は、尼崎市を中心に不動産の売却や買取りをおこなっております。尼崎に詳しい不動産売却の専門家が丁寧に対応させていただきます。尼崎の不動産売却に関するコラムを他にも多数ご用意しておりますので併せてご覧ください。不動産売却・買取りでお困りの方はお気軽にご相談ください。
