相続した空き家を売却する際のポイントは？3000万円控除の適用条件も解説

相続した空き家を売る際に知っておきたい、3000万円特別控除の基本

相続や遺贈によって取得した空き家を売却するときには、「被相続人の居住用財産にかかる譲渡所得の特別控除（通称：空き家特例）」により、譲渡所得から最高３０００万円が控除されます。この特例を活用すると、税金の負担を大幅に軽減することが可能です。対象となる家屋は、亡くなった方が相続開始の直前に居住していた家屋であることが条件になります。

譲渡所得の計算は以下の式で行います：
譲渡所得 ＝ 売却価格 − （取得費 ＋ 譲渡費用） − ３０００万円（特別控除）
取得費は購入金額や改良費などを含み、建物は減価償却費を差し引いて算出します。譲渡費用は仲介手数料や測量費など売却に直接かかった費用です。取得費が不明な場合は、売却価格の５％を取得費としてみなす「概算取得費（５％ルール）」も認められています。

この特例を使うことで、どれほどの節税効果があるか、簡単なイメージでご紹介します。たとえば、譲渡所得が３６５０万円あるケースでは、控除なしだと非課税対象外となりますが、３０００万円を差し引くと課税対象は６５０万円になります。このように、節税額は非常に大きくなる可能性があります。

このように、実際の譲渡所得が大幅に減少し、結果として税負担を抑えることができます。

3000万円控除を受けるための主な適用要件

相続した空き家を譲渡して「3000万円特別控除」を受けるには、いくつかの厳格な要件があります。以下の表に代表的な要件をまとめました。

さらに、次のような条件も満たす必要があります。まず、売却価格が1億円以下であること、売却先が親族や同族関連会社ではなく第三者であることが求められます。また、売主が売却前に耐震改修や建物の取り壊しを行うか、令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡については、買主が譲渡後、譲渡年の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを実施する旨を契約書に明記しておくことが認められています 。

相続人が3人以上いる場合には、特別控除額が相続人一人あたり3,000万円ではなく2,000万円に減額されることにも注意が必要です 。

特例の適用にあたっての注意点と適用制限

相続した空き家を売却するときに「３,０００万円の特別控除」を活用するには、いくつかの注意すべき点や適用の制限があります。ここでは、主な落とし穴や制度の制限をわかりやすく説明します。

まず、相続人が３人以上いる場合には、改正により「相続人一人あたりの控除額」が３,０００万円から２,０００万円に減少しますので、人数が増えるほど１人に適用される控除額が小さくなる点に注意が必要です。

次に、取得費が過去の資料などで分からないときには、「売却価格の５％を取得費とみなす」方法が認められています（いわゆる「５％ルール」）。ただし、この方法を使うと取得費が低く見積もられるため、譲渡所得が大きく算出され、結果として税負担が増えるリスクがあります。

さらに、「他の税制上の特例」との併用にも注意が必要です。例えば、「取得費加算の特例」との併用は認められておらず、「居住用財産の特別控除（マイホームを売却したときの３,０００万円控除）」との併用は、同じ年に使うと合計で最大３,０００万円までしか控除できません。併用する場合は時期を分けるなどの注意が必要です。

このように、制度の適用を誤ると節税効果が半減したり、制度そのものが使えなくなってしまうことも考えられます。申告や売却を検討するときは、税務上の正確な把握が求められますので、なるべく専門家（税理士や司法書士）に確認いただくことを強くお勧めします。

確定申告で控除を受けるための手続きとポイント

相続した空き家を売却し、３０００万円（※相続人が３人以上の場合は２０００万円）の特別控除を受けるには、確定申告が不可欠です。控除によって所得税がゼロになる場合でも、申告をしなければ特例は適用されませんので、必ず申告期限を守りましょう。申告時期は譲渡した翌年の、２月１６日から３月１５日までです。なお、令和７年（２０２５年）もこの期間が継続されていますので安心してください。

申請には以下のような書類を準備し、申告書に添えて税務署に提出する必要があります：

・譲渡所得の内訳書（譲渡価格、取得費、譲渡費用、３０００万円控除額の記載）
・登記事項証明書（相続取得の事実、建築年月、区分所有かどうかの確認）
・市区町村長が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」

さらに、耐震性を満たす建物をそのまま売却する場合は「耐震基準適合証明書」または「建設住宅性能評価書」の写しが必要です。建物を取り壊して更地として売却する場合は、この書類は不要になりますが、取り壊しや耐震工事を売却後に買主が行うケースでも条件次第で適用可能な場合がありますのでご確認ください。

以下に、確定申告に必要な主な書類を一覧表で整理しました。

また、確定申告の際には予め資料を整理し、税務署や税理士に相談することをおすすめします。手続きに慣れていない方や書類の不備が心配な場合は、相談予約をしておくと安心です。こうした準備を整えることで、スムーズに控除を受けられるようになります。

まとめ

相続した不動産を売却する際には、「相続空家の３０００万円控除」をうまく活用することで、税負担を大きく軽減できる場合があります。ただし、適用には細かな条件や期限があるため、「自分の場合は対象になるのか？」と迷う方も多いです。

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