サービス付き高齢者向け住宅へ住み替えを検討中の方へ！持ち家売却で老後資金を無理なく準備する方法

サ高住へ住み替える前に知るべき基礎知識

サービス付き高齢者向け住宅は、高齢者住まい法に基づき、バリアフリー構造や安否確認・生活相談などのサービスを備えた賃貸住宅です。国土交通省と厚生労働省の共管で、一定の面積やバリアフリー、サービス提供体制などの基準が定められており、日中常駐スタッフによる見守りや緊急時対応、生活相談、介護が必要な場合は外部の介護サービス等の支援を受けられます。有料老人ホームなどの高齢者向け施設と比べると、住まいの自由度が高く、介護サービスは別契約とする点が大きな違いです。

次に、どのような方がサービス付き高齢者向け住宅に向いているかを考えることが大切です。
おおむね自立しているか、軽度の介護が必要な状態で、見守りや生活相談の支援があれば安心して暮らせる方に適しているとされています。また、段差の多い住まいでの転倒リスクや、一人暮らしでの急病時対応への不安が高まってきた段階は、住み替えを検討し始める一つの目安です。さらに、加齢による体力低下や家事負担の重さを感じ始めた頃から情報収集を行い、将来の住まい方を家族と話し合っておくことが望ましいとされています。

費用面では、入居時に支払う敷金などの初期費用と、家賃・共益費・サービス費を合計した月額費用に分けて考える必要があります。厚生労働省が公表した資料では、サービス付き高齢者向け住宅の月額利用料金は、家賃や管理費等を含めた全国平均がおおよそ14万円前後とされていますが、地域や設備によって差があります。
介護や医療が必要な場合は、介護保険サービスや医療保険を利用することで、訪問介護や通所介護などの費用負担を抑えながら暮らすことが可能です。
また、一部の自治体では高齢者向け住宅に関する助成制度を設けている場合もあるため、公的支援の対象や利用条件を事前に確認しておくことが重要です。

サ高住入居前に自宅（持ち家）をどうするか整理する

尼崎でサ高住への住み替えを考えるときには、自宅を今後どう位置付けるかを早めに整理しておくことが大切です。
基本的には「売却」「賃貸」「相続」「空き家」のいずれかの方向性になりますが、それぞれでお金の動きや管理の負担が大きく変わります。また、国土交通省なども高齢期の住み替えでは、住宅や資産の活用方法を含めて検討する重要性を示しています。自分と家族の意向、健康状態、これからの生活設計を照らし合わせて、自宅の役割を整理していくことが出発点になります。

サ高住への入居を前提とする場合は、持家を生活資金の確保にどう結び付けるかを全体像として捉えることが欠かせません。

国土交通省が紹介する住み替え支援の仕組みでは、自宅を賃貸用として活用し、家賃収入を老後の生活費に充てる考え方も示されています。一方で、売却によってまとまった資金を得て、サ高住の入居一時金や将来の介護費用に備える選択肢もあります。▶不動産の生前整理について
このように、自宅を「住まい」から「資産」としてどのように生かすかを整理しておくことで、サ高住入居後の安心感が大きく変わってきます。

サ高住入居を前提にした持ち家売却の進め方と注意点

サ高住への住み替えを前提に持ち家を売却する場合は、まず売却の時期を大まかに決めることが大切です。
そのうえで、不動産会社の査定や公的機関、民間調査の情報などを参考に、自宅の価格帯や周辺の売却事例から相場を把握します。さらに、サ高住の入居予定月から逆算して、売却活動の開始時期や契約・引き渡しの目安を整理し、無理のない住み替えスケジュールを組み立てておくことが重要です。

高齢期の自宅売却では、譲渡所得に対する税金と特例の仕組みを理解しておく必要があります。
居住用財産を売却した場合の譲渡所得には、一定の要件を満たすことで最大3,000万円まで控除できる特別控除が用意されています。
また、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わる点や、特定の買換え特例など、他の特例と併用できない場合があるため、国税庁の案内や税務署で要件を事前に確認しておくと安心です。

サ高住の入居日と自宅売却代金の受け取り時期が重ならない場合は、一時的な資金不足や仮住まいの必要性が生じるおそれがあります。
そのため、当面の入居一時金や敷金、引っ越し費用などをまかなえる手元資金を確保しておくとともに、年金収入で不足する分をどの程度売却代金で補うかを事前に試算しておくことが大切です。
さらに、売却が長引いた場合や、仮住まい期間が延びた場合の家賃や二重生活費も想定し、予備費を含めた資金計画を立てておくと、住み替えの途中で生活が苦しくなるリスクを抑えやすくなります。

まとめ

サ高住への住み替えは、「住まいを変える」だけでなく、「これからの暮らし方を整える」大切な選択です。そして、その第一歩となるのが“今のお住まいをどうするか”という問題です。

 ご自宅の売却は、多くの方にとって初めての経験であり、不安や疑問も多いものです。「いつ売るのがいいのか」「いくらで売れるのか」「住み替えのタイミングはどう合わせるのか」など、一つひとつの判断がこれからの生活に大きく関わってきます。 だからこそ、サ高住のご提案だけでなく、ご自宅の売却から住み替えまでを一貫してサポートできる相談先を持つことが重要です。資金計画やスケジュール調整、税務面のご不安まで、トータルで見通しを立てることで、安心して次の暮らしへ進むことができます。  「まだ具体的に決まっていない」という段階でも構いません。サ高住への住み替えを検討されている方は、ぜひ一度、ご自宅の売却や住み替えの流れについてもお気軽にご相談ください。最適な住み替えプランを、一緒に考えていきましょう。尼崎市不動産売却の窓口は、尼崎市を中心に不動産の売却や買取りをおこなっております。尼崎に詳しい不動産売却の専門家が丁寧に対応させていただきます。尼崎の不動産売却に関するコラムを他にも多数ご用意しておりますので併せてご覧ください。不動産売却・買取りでお困りの方はお気軽にご相談ください。